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东莞的商业综合体再度迎来增长期
发布时间:2018-05-25 16:08

    该地块总建筑面积约 36168平方米,竞得人须无偿配建建筑面积不少于43000平方米办公楼、39993平方米住宅和4320平方米的18班幼儿园、500个带产权的停车位和12米宽南北方向道路,给南城街道办事处用作人才公寓、拆迁安置、租赁性住房、高新科技企业孵化器、教育、交通及其他发展配套用房等用途,即竞得人须配建总建筑面积87313平方米。该配建物业在土地交付之日起3年内建成达到交付条件无偿交付给南城街道办事处。
  另外可销售建筑面积约148855平方米。按照这一比例计算,竞得此地的开发商需无偿配建四成面积,这对开发商的资金实力是个大考验。
  据了解,在竞价过程中,若竞买申请人的最高报价不超过最高限制地价时,按照价高者得原则确定竞投人及成交地价款,当报价达到最高限制地价后仍未有结果,竞买方式转为竞自持商品住房面积(自持商品住房面积不包括配建给南城街道住宅面积的部分);当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%仍未有结果时,转为竞该自持商品住房的自持年限。
  东坑地块需自持商业部分5年
  东坑地块位于凤大村,占地面积仅为6018.54平方米,按照3.5的容积率来计算,地块的建筑面积为21064.89平方米。
  该地块周边分布多为工业厂房,生活配套尚欠缺,邻近滩美湖和农业生态园,距离R3线常平北环站直线距离约3.1公里。
  值得注意的是,宗地权利人需对地块商业部分全部自持(自持年限为5年,自取得房屋权属登记后自持5年)。在竞价过程中,若竞买申请人的最高报价不超过(即小于等于)最高限制地价时(楼面单价9400元/平方米,总价竞拍至19801万元),按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。万科构建“万科广场+城市广场+万科里”创新完善商业体系,目标是成为东莞最大的商业管理者
  东莞商业地产迎来“拐点”如何助攻提升城市商业品格?
  4月29日,东莞万科商业管理有限公司于虎门打造的首个社区商业项目——— 虎门万科里正式开业。
  老旧的时尚电器城改造为时尚广场、家汇生活广场牵手“腾讯”,打造国际建材家居MA LL、首个中高端社区商业万科里在虎门开业……根据商业地产云智库统计,在2 0 17年至2 0 19年期间,东莞将有2 1个MA LL入市,新增面积将达到138 .5万㎡,将遍布东莞东城、南城、大朗、厚街等区域。
  可见,东莞的商业市场再度迎来红利期。在城市品质提升工作迈入“提速”阶段的背景下,商业成为城市形象和活力的重要载体,由此,不少运营商看准这一契机,布局东莞,开始发力。
  今年4月,东莞南城V V tow n汇勝城、虎门万科里、万江家汇生活广场三个商业项目扎堆开业,各具特色。其中,V V tow n汇勝城主打一站式购物休闲娱乐中心、万江家汇生活广场主打专业家居市场特色,而虎门万科里则走“小而美”的社区商业路线。
  然而,这仅仅是一个开始。根据赢商大数据显示,今年内,东莞至少有10个项目开业,商业体量共计为92.1万㎡。而在去年,东莞仅有6个项目开业,体量仅有52.1万㎡。相较而言,东莞的商业综合体再度迎来增长期,而且定位更加多元化。
  商业体的发展可谓是东莞城市化进程的一个缩影。在2003年- 2006年期间,正值“五年建新城”的战略,东莞迎来第一个商业体爆发期,万江华南M A L L、莞城威尼斯广场、第一国际纷纷冒出来,主打高端品牌的定位。而在2014年,东莞的商业市场开启了“品牌年”,东城万达、厚街万科生活广场、长安万科广场、塘厦万科生活广场相继开业,扭转了东莞“重开发轻管理”的局面,将餐饮、娱乐、购物、休闲、影院等集为一体,开启东莞体验式商业的发展之路。
  旧商业体“改头换面”
  当万科、万达等品牌商业公司布局之际,东莞的一些旧商业中心却面临着转型的阵痛。以东城世博商圈为例,由于业态落后,定位不明晰,东城的世博中心、东城世纪广场的人气逐渐下滑,一些品牌商家纷纷撤场。南都走访发现,这两个购物中心,主要还是以生活超市为聚合点,周边都是大大小小的服装店,还有一些生活餐饮,缺少品牌性。
  “这些地方聚集在东莞地铁东城站周边,拥有地段优势。”一位世博店铺的业主谈道,“主要是缺少运营管理,对于品牌没有招商的吸引力。”然而,这一情况正在逐步改善。南都记者走访发现,世博中心利用原有的电脑城资源,将现有的数码商店“改头换面”,还引入了京东的线下商场。与此同时,世博中心还引入了新东方英语培训中心。此外,在世博广场对面的时尚电器城也蜕变为时尚广场,引进了星巴克、天母蓝鸟、海澜之家等品牌,将生活业态与家电业态结合在一起。
  东莞商业市场是否还具有活力呢?对此,凯盈房地产建设服务集团总裁童渊此前在接受南都记者采访谈到,东莞有“新一线城市”的美誉,人口已经达到特大城市的等级。然而,像万象城、大悦城、宜家、小众轻奢品牌还没来,可见东莞的商业市场潜力是非常大的。
  商业体量“狂飙”但缺少规划
  数据统计显示,东莞的2017年社会消费品零售总额、人均可支配收入均排名全省第四,消费力仅次于广深佛。而在人口红利的驱动下,东莞的购物中心(商业面积达到1万㎡以上)总体量为273万㎡,而在这三年期间,保守估计还将有138 .5万㎡的增量。虽然体量大,但是东莞的商业体布局却处于“野生”状态,呈点状式分布在各镇街,较为分散。
  而根据商业地产云智库的报告解析,以2017年到2019年的时间为维度,东莞拟开业的购物中心,有76%集中在大朗、厚街、常平等镇街商圈,分布并不均匀。这样的情况,容易导致商圈“混战”,同质化竞争较为严重。
  业态单一 缺少体验式商业中心
  而从业态分布来看,东莞的商业业态较为单一。数据统计,在东莞已开业的购物中心业态中,零售品牌占比为54%,餐饮占比为30%,儿童亲子、休闲娱乐、服务、文创等业态处弱势地位,占比均在6%以下,整体的体验式消费供应量较少。
  另外,从体验式消费项目来看,东莞主要以儿童游乐以游乐园、职业体验馆为主;儿童服务则基本为早教/培训品牌,儿童D IY及摄影仅占3%;休闲娱乐方面,88%为美容美甲类护理休闲、健身会所、电影院、K T V等传统业态,新兴运动业态进驻占比低。
  “以往,东莞的商业重开发轻管理。但是现在,不少商业公司都拥有自己的管理运营团队。”东莞万科商业管理有限公司总经理程风波以万科的战略为例,提到,“商业的业态不是静态的,而是动态过程。在招商运营设计上,要专注人的需求。落地东莞,那便是以镇街的经济特色为蓝本,做适合发展的商业。”  近日,记者从东莞市公共资源交易中心获悉,6月东莞将有樟木头、大岭山、南城以及东坑等多宗商住地块挂牌交易。
  这轮土地竞拍,东莞市采取多样竞拍手段以控制地价过热。如南城地块虽然体量大,但配建面积近四成;而东坑地块则是规定开发商需对商业面积全自持。
  南城地块需无偿配建部分设施
  南城出让的地块位于建设路与运河东三路交会处,整体质素高,距东莞市政府、滨江体育公园均1.2公里以内,有多所优质中小学校围绕,距广深高速石鼓收费站仅6.7公里约10分钟。距东莞轻轨R1线莞太站仅约600米,未来将可享受轨道交通及各类市政配套。
  


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